旧房改造行业定义
旧房改造，也被称为旧房翻新，是对已建成的房屋进行装修或改变房屋的结构，以满足居住需求或提高居住质量的行为。这通常是因房屋历经长久居住岁月，或原有装修无法满足现今生活所需，进而需要对房屋装修格调、水电系统、厨房与卫生间布局等实施全面的重新规划与改造装修。具体来说，旧房改造的原因可能包括房屋因居住太久而显得陈旧，需要翻新；不喜欢当前的房屋风格，希望进行改造以更新装修风格；或者房屋的功能不再适应当前的生活需求，需要进行功能性改造。在我国，旧房改造对于农村来说，还是一项扶贫扶农政策，旨在保障农民的住房安全。但值得注意的是，旧房改造之前必须要拿到相关证件才能进行，否则就属于违法改建房子，相关部门会对房子进行强制拆迁。
旧房改造行业分类
旧房改造是一个涉及广泛且多样化的过程，可以根据不同的目标和需求分为多个类别。其中，翻新改造主要侧重于房屋的美化和风格更新，包括墙面、地板、门窗的更换以及室外景观的改造；结构改造则关注房屋的结构安全，进行必要的加固和增强；功能改造则是指改变房屋的使用功能，以适应新的需求，如住宅转商业或办公场所的调整；扩建改造则是在原有建筑基础上增加新空间，实现空间的拓展；整修改造则是对老旧、破损部分进行修复和维护；节能改造旨在提高房屋的能源效率，减少能源消耗；适老化改造则是针对老年人居住需求进行的特殊改造，以提高居住的安全性和舒适性；而历史建筑保护性改造则侧重于保护和修缮具有历史文化价值的建筑，同时提升其现代使用功能。
图表：旧房改造行业分类
旧房改造行业发展历程
中国的旧房改造行业发展历程可以追溯到上世纪的计划经济时期，但真正大规模的发展起始于改革开放后。在1980年代，随着城市化进程的加速和居民收入水平的提高，人们开始关注居住环境的改善。然而，由于当时经济条件和技术水平有限，旧房改造活动主要集中在小规模的维修和简单的室内装修上。进入1990年代，随着中国房地产市场的启动和经济的快速发展，旧房改造行业开始逐步兴起。此时，不仅有越来越多的个人和家庭投资于自己的房屋改造，政府也开始着手进行城市老旧住宅区的改造工作，如北京的老城区改造项目等。到了2000年代初，随着城镇化战略的实施和房地产行业的蓬勃发展，旧房改造行业也迎来了新的发展机遇。政府加大了对城市旧住房区块的改造力度，不仅重视硬件设施的更新，还注重社区环境的整体提升。同时，历史文化街区的保护与利用也逐渐成为社会关注的焦点。2010年代，旧房改造行业进一步细分化和专业化，市场上出现了专门从事旧房翻新、装修设计、结构加固等的专业公司。此外，随着环保意识的提升和节能减排政策的推行，节能改造成为行业发展的新趋势。近年来，随着科技的进步和创新理念的引入，旧房改造行业开始运用智能化、绿色环保材料等新技术。同时，互联网+模式也被应用于该行业中，使得改造服务更加便捷、透明。
图表：旧房改造行业发展历程
旧房改造行业上中下游
旧房改造上游行业主要涵盖了建筑材料、装修装饰以及设计规划等多个领域。建筑材料行业为旧房改造提供了必要的建材产品，如水泥、砖瓦、涂料等，确保改造工程的物质基础；装修装饰行业则负责旧房的室内外装修和美化工作，从墙面处理到家具配置，全方位提升旧房的居住品质；设计规划行业则根据业主需求和房屋实际情况，提供专业的改造设计方案，确保改造工程符合美学和实用性要求。在下游应用行业方面，旧房改造广泛涉及住宅、商业、文化等多个领域。住宅领域是旧房改造的主要应用领域，通过改造提升居民的生活环境和居住体验；商业领域则通过改造旧建筑，打造独具特色的商业空间，吸引消费者；文化领域则通过保护性改造，让历史建筑焕发新的文化价值。
我国旧房改造行业市场规模和增长率
根据中国住房和城乡建设部的数据，在2020至2022年的三年时间里，中国在全国范围内启动了对老旧城镇小区的大规模改造工程，共计有14.8万个小区得到了翻新，受益居民总数达到2577万户，整个项目的总投资额接近6000亿元人民币。进入2023年，得益于中央政府的积极推动，各级地方政府纷纷制定了城中村改造的规划，并在上半年启动了4.26万个老旧小区的改造工作，影响了742万户居民。以小区数量为基准，开工率达到了80.4%。根据计划，2023年新开工的改造项目数量为5.3万个，目前仅剩1.04万个未开工。
自改革开放政策实施以来，中国的城镇化进程不断加速，城市化的步伐逐年加快，城乡之间的经济差异逐渐减少，区域经济不平衡现象也在逐步改善。伴随着中国经济的稳定增长，城市化率也在稳步上升，从2010年的49.95%增长到了2022年的65.22%。为了进一步提升城市化水平，过去两年中，中国加大了新型城市化的推进力度。在城市改造、老旧城区更新、保障性住房建设等领域的推动下，城市化建设的成果显著。得益于国家政策的积极引导，地方政府加快了老旧房屋的改造工作。同时，作为世界上人口最多的国家，中国拥有庞大的人口基数，因此也存在着巨大的改善型住房需求。2022年，中国的人口总数达到了14.12亿，如果每个人增加1平方米的改善型居住空间，那么全国将增加141.2亿平方米的改善型住房需求。根据东兴证券研究所的估算，2022年中国城市中现有住房的总建筑面积为381亿平方米，假设每年有10%的住房因折旧需要改善，那么每年将产生38.1亿平方米的改善型需求。在新型城市化的持续推动下，改善型住房需求预计将持续增长，这将进一步促进老旧房屋改造的深入发展。
据智研瞻统计显示，2019年中国旧房改造行业市场规模21074.66亿元，2024年Q1中国旧房改造行业市场规模7466.15亿元，同比增长7.4%。2019-2024Q1年中国旧房改造行业市场规模如下：
图表：2019-2024Q1年中国旧房改造行业市场规模
旧房改造行业政策
国家将城中村改造和保障性住房建设作为政策的焦点，各级政府和相关部门陆续制定了一系列政策，以积极促进这些领域的进展。例如，2023年7月发布了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，紧接着在8月又出台了《关于规划建设保障性住房的指导意见》。这些指导意见强调要通过多种途径筹集改造资金，实现土地资源的高效和综合利用，并强调将城中村改造与保障性住房建设有效结合起来。
旧房改造行业存在的问题
资金筹集与分配问题是制约旧房改造进程的关键因素。尽管政府已出台多项政策鼓励多元化融资，但实际操作中仍存在资金缺口大、筹措渠道有限的问题。尤其是对于规模较大、改造成本高的项目，资金压力更为显著。此外，资金在不同地区、不同项目间的分配不均也是一大难题，一些经济欠发达地区的改造项目往往难以获得充足的资金支持，影响了改造工作的整体进度和效果。其次，改造标准与监管机制的不完善影响了改造工程的质量与效率。目前，行业内缺乏统一的改造标准体系，导致改造方案设计、施工质量、材料选用等方面存在较大差异，难以确保所有改造项目都能达到预期的改造目标和安全标准。同时，监管机制的不到位也使得一些改造项目在执行过程中出现偷工减料、超范围改造等问题，损害了居民利益。因此，建立一套科学合理的改造标准体系，加强改造过程中的监督与管理，是提升旧房改造行业整体水平亟需解决的问题。
旧房改造行业发展前景预测
随着城镇化进程的推进和居民生活水平的提升，人们对居住环境的要求越来越高。同时，由于新建房屋成本的上升和城市空间的有限性，越来越多的居民选择对现有房屋进行改造升级，以满足个性化和舒适化的需求。此外，老旧住宅小区的功能退化和设施老化也迫切需要通过改造提升居住品质和安全性。现代科技的发展为旧房改造提供了新的材料和方法，如绿色建材、智能化技术等，使得改造工程更加高效、节能和环保。技术创新还可能带来更多个性化和定制化的改造方案，满足消费者的多元化需求。随着金融市场的发展，包括商业银行、消费金融公司及其他金融机构提供的贷款和融资服务，为旧房改造项目提供了更多的资金来源。政府也可能通过补贴或税收优惠等方式鼓励人们投资于旧房改造。此外，随着社会的发展和人口结构的变化，消费者对家居生活品质的追求不断提高，趋向于选择更加健康、环保、智能的居住环境。这一趋势将刺激旧房改造行业向更高端的产品和服务发展。
据智研瞻预测，2024-2030年中国旧房改造行业市场规模增长率在6%-8%，2030年中国旧房改造行业市场规模43839.67亿元，同比增长6.02%。2024-2030年中国旧房改造行业市场规模预测如下：
图表：2024-2030年中国旧房改造行业市场规模预测
本文来源：智妍瞻
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